今推出首篇：《德清的改革实践》！
作为全国33个农村土地制度改革试点之一，德清不忘改革初心。坚守底线，大胆探索，试制度试成效，三年的改革实践让老百姓有了实实在在的获得感。
德清是一个“历史悠久、文化深厚”的人文之地
德清是一个“看得见山、望得见水”的宜居之地
德清是一个“敢于尝试、勇于争先”的创新之地
德清是一个“近沪临杭、先行先发”的创业之地
这一轮改德清的改革实践，将从大事记、试制度、试成效等方面具体展开。
德清的改革从年得到授权开始，一步一个脚印，逐渐走出了一条“土地增效、农民增收、产业升级、集体壮大、基层治理加强”的改革之路，形成了一批“可复制、能推广、利修法”的实践经验。
德清实现了农村集体经营性建设用地全国首宗入市和首笔抵押贷款；异地调整区块初具规模。
并成功承办了两次土地制度改革的全国性会议，国土资源部两次发感谢信，并点名表扬德清为“改革成效突出县”。
德清最先承担的是农村集体经营性建设用地入市试点工作。
如何有效推进集体经营性建设用地同权同价、同等入市，德清县认为，关键是要回答好“谁来入市、哪些地入市、怎么入市、钱怎么分”这四个核心问题。为此，德清结合本地实际，确立了“建设一个统一市场、平衡两种权利（国家和集体）、坚守四条底线、遵循四项工作原则（政府立制、群众议事、市场定价、收益共享）”的改革路径，构建了“一办法、两意见、五规定、十范本“的政策体系。
一、坚持农民主体地位，分类明确“谁来入市”
1-明确了三级入市主体
根据入市需求设计了“自主入市、委托入市、合作入市”三种实现形式。
乡镇集体由乡镇资产经营公司等全资下属公司或其代理人实施入市
村集体由村股份经济合作社实施入市
村民小组可委托村股份经济合作社等代理人实施入市。
鼓励偏远欠发达地区的集体经济组织与集中入市区块的集体经济组织合作，探索建立土地股份合作社，资源互补、共同入市、收益共享。
2-落实农民集体的市场主体资格
结合浙江省“三权到人（户）、权跟人（户）走”农村产权制度改革，全县个村（社区）级经济合作社成立了股份经济合作社，对所有经营性资产量化到人、发证到户，33万农民成为了股东。成立的股份经济合作社，实行工商注册登记，独立核算、自主经营、自负盈亏，具有独立法人资格。
3-强化土地入市的民主决策
为确保入市改革工作的透明度和公众参与度，开展了农村土地民主管理“十村示范、百村共建”活动，将集体经营性建设用地入市等事项纳入核心内容，建立“三会三公开”制度，对入市前、中、后涉及的宗地情况、入市方式、交易形式、起始地价、合同条款、收益分配等重大事项进行全程公开、民主管理。
二、坚持集约高效利用，多规合一确定“哪些地入市”
1-多维度调查确定存量
开展集体经营性建设用地“一村一梳理，一地一梳理”，摸清了宗亩的存量底数。所有地块落实坐落、四至、权属，纳入国土资源“一张图”管理，每一宗地有唯一身份编码，并实行公开公示，让农民充分知情。
2-“多规合一”促进布局优化
结合全国“多规合一”试点工作，对照土地利用总体规划、城乡建设规划、产业发展规划和生态保护规划套合分析，堵疏结合，分类确定入市途径。符合就地入市的地块宗余亩，其余纳入异地调整和整治入市，促进产业集聚升级。
3-加强用地供需对接
引导西部山区发展“洋家乐”为代表的民宿旅游，中部丘陵地带依托主城区发展商贸、高新制造，东部平原服务工业块状经济，积极打造特色小镇和“小微企业众创园”。
三、坚持市场配置资源，以“五统一”规范“怎么入市”
1-实行统一的交易平台
将全县的农村集体经营性建设用地与国有土地统一纳入县公共资源交易中心，公告、交易、成交公示等环节实行一体化管理。
2-实行统一的地价和评估体系
修编了全县城乡统一的建设用地基准地价和租金体系，试点期间明确每个地块必须选择2家评估公司进行评估。
3-实行统一的交易规则
集体经营性建设用地与国有土地交易规则“大同小异”，特殊性体现在集体经济组织的主体性和需求的多样性，主要通过合同条款表达。鼓励集体经济组织实施招拍挂的公开交易形式，已入市土地采用挂牌、拍卖方式交易的达到94%。
4-实行统一的登记管理
完善不动产统一登记系统，将集体经营性建设用地纳入不动产统一登记范围，并于年8月2日，发放了首本集体经营性建设用地《不动产权证书》。落实使用权的抵押权能与国有土地同等待遇，县内银行业金融机构实现了该业务的全覆盖，目前抵押总额破亿元。
5-实行统一的服务监管
结合“简政放权、放管结合”要求，全面做好平台搭建和审批监管等工作，实现了“申请、审批、交易、颁证”全程服务60日办结。引入“第三方机构服务”机制，培育了一批集体经营性建设用地调查、测绘、评估、交易代理等中介机构。
四、坚持收益均衡共享，差别化调节“钱怎么分”
1-合理确定调节金征收比例
以“同权同价同责”为出发点，精心核算集体经营性建设用地成本和收益对比，确定了“按类别、有级差”的调节金收取方式，收取比例按土地成交价款的16%—48%不等。
2-差别化落实集体内部入市收益分配
乡镇集体入市收益用于辖区内农村基础设施建设、民生项目等支出。村集体入市收益不直接分配，追加量化农户股权，年底享受收益现金分红。村民小组收益的10%作为村集体提留，其余可在成员之间公平分配。
3-开发信息平台管好资金流向
开发了“农村集体经营性建设用地入市一体化信息管理平台”，将资金征缴、分成、缴库、支出等各个环节纳入系统统一管理，实行“成交价款依申请代收、调节金依申报代扣”，实现了财政、国土、农业、代收银行间联网互通、信息共享，加强了资金流向监管，堵塞管理漏洞，确保农民入市收益安全、保值、增值。
年9月21日之后，德清又承担了土地征收制度改革的工作。
认真梳理近30年来的土地征收行为，结合农地入市的改革实践，认为统筹实施土地征收制度改革，需要厘清坚持哪些制度、摈弃哪些制度、改进哪些制度、补充哪些制度？
合理的征地仍然需要坚持；
农村的经营性项目用地特别是零星项目用地的征收造成了国有土地点状化、碎片化，给管理带来不便，需要摈弃；
留用地安置只安排县城周边农村集体，造成了利益分配的不公平等问题，需要在改革中不断改进。
梳理历年来政策的基础上，同步开展四项统筹
统筹好征收与入市的范围及规划管控
统筹好国有和集体两类土地利用时序
统筹好征收与入市在土地增值收益上的平衡
统筹好农民与集体在当前利益与长远发展
1-在征地范围上，做好规划与时序的互补统筹
制定出台了《德清县土地征收管理实施办法（含可以征收土地项目录）》，将国防、外交、能源交通水利基础设施、科教文卫公共事业用地列入征收范围，作为实施土地征收的依据；开展统筹农村土地征收和集体经营性建设用地入市可行性研究，明确除征地目录外，土地利用总体规划确定的城镇建设范围内的集体土地也可以征收。
为了预测选定方案的可行性和可实施空间，基于德清“十三五”规划对经济社会发展各项指标的预期，从土地保障的角度，分析方案是否有利于各项指标的实现。分析可征收用于城镇化、工业化的用地空间。分析未来五年入市潜力。
2-在征收程序上，做好流程与规范的完善补充
探索形成“一评估（社会稳定风险评估）、二协商（土地征收协议协商、补偿安置方案协商）、三公告（征地预公告、补偿安置公告、批后公告）、四协议（国土、镇街道、被征地村集体、农户签订土地征收协议和补偿安置协议）”征地流程，实行操作程序规范化、标准化、流程化。
3-在失地保障上，做好当前与未来的多元支撑
合理提高土地征收补偿标准。实行全县统一综合价，并每3年调整公布一次；建立与入市收益大体平衡的动态调整机制。完善被征地农民养老保障制度，被征地农民养老保障与城镇居民、职工基本养老保险接轨。探索被征地农民多种安置方式，探索留地安置与集体经营性建设用地入市有机结合，让农民分享土地征收中的土地增值收益。
年底正式承担农村宅基地制度改革任务。
就如何改革梳理出了“厘清一户一宅、保障户户有宅、管好宅宅法定、创新显化物权”等四个问题，把创新宅基地管理当作惠民工程来办，切实维护群众合法权益。
1-厘清“一户一宅”
合理界定“一户一宅”。对宅基地管理中什么情况可以分户、如何分户等内容进行了规定，对原有土地管理法中“户”的概念进行了细化明确。
依法理清“一户多宅”。允许通过自愿调济、有偿收回等途径，将“一户多宅”用于保障无房户、危房户，用于集体发展民宿经济。
全县“一户多宅”清理整治率实现%。
2-保障“户户有宅”
结合村庄建设规划、土地利用规划、生态环境保护规划等各项规划，实现“多归合一”，切实保障村庄建设用地合理规模空间。
严格按照“农户申请、村级审查、乡镇审批、县管转用”的模式，进一步精简宅基地审批管理流程，严格批后监管。
利用农村土地综合整治和新农村建设平台，采用换国有住房、换经济适用房、货币保障等途径保障农户居住权，鼓励有条件的乡镇在集镇周边合理布局农村建房规划区域，允许单户农户异地搬迁置换，引导农民建房向中心村、集镇、中心镇集聚，促进农村建房合理布局和节约集约用地，全县无房户、危房户宅基地保障率实现%。
3-管好“宅宅法定”
投入资金，开展各镇（街道）数字化地籍（农房）测量工作，调查面积累计达到92平方公里，从而摸清了全县宅基地的实际情况，为确权登记发证工作的顺利推进打下了良好的基础。
在坚持“一户一宅、拆旧建新、法定面积”的前提下，实行宅基地批后管理两个“四到场”。全县宅基地确权登记发证率达到%，实现了应发尽发。
4-创新“显化物权”
落实农房抵押权能。鼓励金融机构积极开展农村综合产权抵押贷款工作，激发农民创业热情，增农民财产性收入。
鼓励采用通过拆迁安置退出宅基地、允许退出宅基地置换城镇住房、货币化补偿后退出宅基地，探索宅基地换“地票、地息”等多种形式，建立宅基地退出补偿机制。
确定了五种有偿使用的范围，建立了阶梯式收取标准，并规定有偿使用费全部留村使用，用于保障新农村建设。
鼓励出租、合作开发。贯彻中央1号文件精神，创新宅基地盘活利用机制，鼓励农户以出租、合作开发等方式，利用自有宅基地和农房参与乡村休闲旅游产业等农村新产业新业态发展，增加农民财产性收入。
一批“洋家乐”民宿、精品酒店等农村特色产业逐步兴起。
经过一系列的改革举措，逐步实现了土地增效、农民增收、产业升级、基层治理加强等成效。
1-土地增效，农村经济发展后劲明显增强
强化产业引领和规划管控，商贸、旅游、高新制造和“特色经济产业园”并举，不仅解决了小微企业的用地需求，契合了当今“大众创业、万众创新”的发展战略，同时助推产业转型升级。
2-农民增收，群众的改革获得感显著增强
在入市增值收益分配上，兼顾入市与土地征收间的大体平衡的同时，更多地体现让农民有改革的获得感，已入市的土地收益中农民和农村集体获得占比为80%。
同时，鼓励村集体将入市收益用于扩大再生产，实现保值增值。
3-产业升级，拓宽了小微企业用地新渠道
一批精品酒店、乡村民宿和小微企业创业园、农产品加工企业等符合农村实际的项目逐渐替代了原有的砖瓦厂、废弃码头、小矿山、小化工等落后低效产能。
4-基层治理加强，农民群众参与农村土地管理的积极性明显提高
不断强化入市决策的民主管理，全面开展农村土地民主管理“十村示范、百村共建”的创建活动，使农地入市的民主决策带动了农村土地的民主管理，同时也增强了农民珍惜土地资源的观念意识、促进了节约集约用地。
德清的农村集体经营性建设用地入市工作，相关做法先后被国土资源部、财政部、国家银监会和浙江省人大采纳吸收，形成了面上推广的制度性成果。
1-抵押贷款方面
中国银监会和国土资源部联合出台的《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》中就采用了多条德清的做法。
2-土地增值收益调节金征收方面
财政部和国土资源部联合出台的《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》同样也采用了德清的“按类别、有级差”的土地增值收益调节金征收模式。
3-收益分配方面
《浙江省农村资产管理条例》第二十七条“集体经营性建设用地依法入市的，其入市收益作为集体资产可以折股量化到本集体经济组织成员，但不得直接分配给集体经济组织成员”同样收纳了德清的具体做法。
同步推进了4个方面的理论研究。
《同地同权同价实现路径探讨及实践》
《德清土地增值收益核算与分配研究》
《德清城中村建设用地整治入市研究》
《德清农村集体经营性建设用地复垦和异地调整规范》
德清将继续保持干劲不松、步子不断、力度不减，狠抓统筹推进试点改革举措的落地、生根、开花、结果。
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