说明：德清县莫干山镇认真贯彻落实相关文件要求，结合本地实际，出台浙江省全省首个镇级农村宅基地审批和建房管理工作实施细则，进一步规范农村宅基地审批和建房管理工作，切实发挥改革“先行者”的作用，努力打造农村宅基地制度改革示范乡镇。
以下附实施细则全文。
莫干山镇农村宅基地
审批和建房管理工作
实施细则（试行）
为认真贯彻落实新修订的《中华人民共和国土地管理法》，进一步规范农村宅基地审批和建房管理工作，努力建成具有“国际范、江南韵、乡愁味、时尚风、活力劲”浙江气质的美丽乡村。根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔〕11号）、《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔〕6号）、《浙江省农业农村厅、浙江省自然资源厅关于做好宅基地相关工作的指导意见》（浙农经发〔〕1号）、《浙江省农业农村厅浙江省自然资源厅浙江省住房和城乡建设厅关于印发农民建房“一件事”办事指南（年修订版）的通知》、《浙江省农村住房建设管理办法》（省政府令第号）、《德清县人民政府关于印发德清县农村宅基地管理办法（试行）的通知》（〔〕55号）等文件精神，结合我镇实际，特制定如下实施细则：
一、适用范围
本镇区域范围内农村村民新建、改（扩）建农村住房的建设活动及其监督管理，适用本细则。
本细则所称宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。
二、基本原则
（一）三权分置原则
农村宅基地实行所有权、资格权、使用权三权分置管理，落实宅基地集体所有权，保障农户宅基地资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。宅基地所有权是指村股份经济合作社依法享有占有、使用、收益、处置本社宅基地的权利，村集体经济组织有权按相关规定参与宅基地规划。宅基地农户资格权是指农村集体经济组织成员以户为单位依法申请取得宅基地的权利。宅基地使用权是指宅基地使用权人对经依法取得的宅基地享有占有、使用、收益和处置的权利。严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。
（二）一户一宅原则
农村村民一户只能拥有一处宅基地。“户”的认定标准和分户认定主体资格界定标准，严格按照《德清县人民政府关于进一步加强农村建房管理的意见》（德政发〔〕58号）和《德清县人民政府关于农村宅基地管理若干问题的处置意见（暂行）》（德政发〔〕15号）的规定。农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准异地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，严格按照有关政策规定分类进行认定和处置。有新政策规范户的认定和分户条件的，按最新政策规定执行。
（三）面积法定原则
农户资格权人申请宅基地的，应当按《村股份经济合作社宅基地农户资格权登记簿》确定的资格权人数及可计算的建房人数申请面积，具体分大、中、小户三类情况申请审批宅基地面积标准。申请建房人口1人的为小户，使用存量建设用地的，面积最高不得超过50平方米，使用耕地等农用地的，面积最高不得超过40平方米；申请建房人口2至3人的为中户，使用存量建设用地的，面积最高不得超过平方米，使用耕地等农用地的，面积最高不得超过90平方米；申请建房人口4人及以上的为大户，使用存量建设用地的，面积最高不得超过平方米，使用耕地等农用地的，面积最高不得超过平方米。有新政策规范宅基地用地标准的，按最新政策规定执行。
（四）规划管控原则
坚持最严格的耕地保护制度，科学布局农村生产、生活和生态空间，推动宅基地精准配置。农村村民建房选址必须符合国土空间规划、村庄规划和有关专项规划，必要时规划“留白”。严禁占用生态保护红线，不位于各级自然保护区范围内，严禁占用永久基本农田和粮食功能区。涉及河道、公路、风景名胜区、森林公园及其它规划控制区土地的，必须征得县级相关部门（单位）的同意。建房选址必须合理避让地质灾害易发区、山洪灾害危险区和行洪泄洪通道，以及水、电、燃气管廊设施的控制区域等。严禁违规私自切坡建房，确实需要在地质灾害易发区布局宅基地的，必须严格执行地质灾害危险性评估制度，相关要求需符合《德清县人民政府办公室关于做好德清县山区农村村民切坡建房地质灾害防治管理工作的通知》（德政发〔〕号）。
（五）节约集约原则
农村村民建房应科学选址，充分利用原有宅基地、空闲地和其它未利用地。城镇建设用地规模范围外的村庄，要通过优先安排新增建设用地计划指标、村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方式增加宅基地空间，满足符合宅基地分配条件农户的建房需求。城镇建设用地规模范围内，在充分尊重农民意愿的基础上，可以采取公寓式住宅的方式满足农民的居住需要。鼓励跨村集中布局宅基地，有条件的行政村可以以自然村为单位建设微小中心村，逐步取消零星状新增建设用地布局建房。鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展民宿、数字、文创、乡村旅游等产业。
三、申请审批流程
严格按照“农户申请、村级审查、镇级审批、县级备案”的分级管理模式进行管理，全面推进农民建房“一件事”审批网上办理。
1．符合宅基地和建房申请条件的农户，以户为单位持建房申请表、户口簿、户主身份证复印件、原集体土地使用权证、房产证等相关材料向所在村级组织提出宅基地和建房（规划许可）书面申请（申请表式样详见附件1、附件2）。村集体经济组织或者村民委员会可以为村民提供农村住房建设申请、审批等事项代办服务。
2．村级组织收到申请后，在10个工作日内完成对相关材料进行审查。村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否已征求用地建房相邻权利人意见（与相邻农户签订四邻关系协议）等。审查通过的，由村级组织将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层次和高度等情况在本村公开栏及其所在在村民小组范围内公示。公示无异议或异议不成立的，村级组织由村民委员会签署意见，统一报送至镇便民服务中心农村建房收件窗口。
3．镇相关职能站所（单位）对村民委员会上报的农村宅基地和农民建房事宜在10个工作日内进行联审联办，分别由镇农业农村办、自然资源所、村镇规划建设办进行审核和现场会审并签署意见（现场踏勘表），无异议的提交镇农村建房管理领导小组批准。
4．镇农村建房管理领导小组对农村宅基地和农民建房事项申请进行会议集体会审，形成会议纪要，会审意见（批准名单）须进行公示，公示期为10天。公示无异议或异议不成立的，由镇核准农村宅基地和建房（规划许可）审批表（附件3），并核发农村宅基地批准书（附件4）和受托核发乡村建设规划许可证（附件5）。
5．宅基地使用和建房申请经批准后，由村民委员会公布批准建房户名单，并在10个工作日内通知建房户有关事项。建房户按协议要求拆除旧房后，领取《德清县农村宅基地批准书》及《乡村建设规划许可证》，并与建筑施工单位或农村建筑工匠签订施工合同（附件6），预约申请放样。镇农业农村办、村镇规划建设办、自然资源所、国土防控队和村民委员会在20个工作日内联合到实地放样，打桩定点，确定位置。房屋建造过程中，镇三改一拆办、国土防控队、各行政村做好批后跟踪监管。
6．农户建房完工后，应主动申请竣工验收。镇农村建房管理领导小组及时组织镇农业农村办、村镇规划建设办、自然资源所、国土防控队和村民委员会进行现场验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至、建筑高度等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房等，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（附件7）。
7．镇农业农村办要建立宅基地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并将审批情况（附件3）和房屋竣工验收情况（附件7）分别于建房批准后、竣工验收后20个工作日内报县农业农村局、县自然资源和规划局、县住房和城乡建设局备案。
8．农房竣工验收合格并备案后，建房户依法向不动产登记机构申请办理不动产登记。
四、建造标准和面积计算
根据《浙江省农村住房建设管理办法》、《德清县西部地区保护与开发控制规划》，结合我镇实际情况，严格控制总层数为三层及三层以下的农村住房（不得建设地下室）；三层斜顶的地面±0至屋脊线不超过12米，三层平顶的地面±0至三层平面不超过10米。宅基地面积计算，建筑物和构筑物以墙外包为界，拼接的以墙中或柱中为界，挑出的阳台和楼梯等以突出部分垂直投影计算占地面积，具体以测绘规范为准。
五、建房申请人口方面
农户资格权人申请宅基地，有下列情形之一的，在《村股份经济合作社宅基地农户资格权登记簿》确定的人口基础上，可以计入申请人口计算面积：
（一）原已领取独生子女父母光荣证（年1月1日前）且只有一个子女，可增加1人计算；
（二）已婚尚未有子女的，可增加1人计算；
（三）法律、法规规定的其他情形。
六、优化申报材料
认真落实“放管服”和“最多跑一次”改革要求，优化农村宅基地申报材料，除下列清单外不得要求群众另行提供材料，真正降低办事难度。
（一）农村宅基地用地和建房（规划许可）申请表（附件1）；
（二）农村宅基地使用承诺书（附件2）；
（三）身份证、户口簿（查验原件）；
（四）新建、改（扩）建房屋的需提供原《集体土地建设用地使用证》或《不动产权证书》、房产证；
（五）农房设计方案（含污水管网）；
（六）公示无异议的公示结论由村民委员会提供；
（七）其他相关材料。
七、职责分工
镇农村建房管理领导小组负责农村宅基地和农民建房的审批和日常管理工作，每月召开一次建房联合审批会议，由镇农业农村办牵头召集。联审联办工作中：
农业农村办负责审查申请人是否符合申请条件（按德政发〔〕15号及最新文件执行）、拟用地是否符合宅基地建房面积标准（按德政发〔〕58号及最新文件执行）、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村（组）审核公示等，并及时做好上图入库工作。
自然资源所负责审查建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，其中涉及占用农用地的，应办理农用地转用审批手续。
村镇规划建设办负责审查拟用地和建房是否符合乡村建设规划许可、建设工程规划许可（城镇建设用地范围内适用）、农房设计方案（含污水管网）、建设工程施工许可（工程投资额在30万元以上并且建筑面积在平方米以上的建筑工程适用）等。
涉及林业、水利、电力等部门的，及时会商征求意见。
八、严格建房全过程监管
（一）严格落实“八不准”要求
认真贯彻落实中央领导重要指示批示精神，坚决遏制农村乱占耕地建房，严格落实“八不准”，即：不准占用永久基本农田建房；不准强占多占耕地建房；不准买卖、流转耕地违法建房；不准在承包耕地上违法建房；不准巧立名目违法占用耕地建房；不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房；不准非法出售占用耕地建的房屋；不准违法审批占用耕地建房。对新增违法违规行为，以“零容忍”的态度依法严肃处理，该拆除的拆除，该没收的没收，该复耕的限期恢复耕种条件，该追究责任的追究责任，做到“早发现、早制止、严查处”，坚决守住耕地保护红线。
（二）建立“红黄绿”三色动态预警机制
通过“红黄绿”三色动态变化对农民建房全流程中存在的问题进行监测预警，并在农村宅基地管理图上标注。第一种红色（风险），是指存在未批先建、未按照审批要求建设、未按照农房设计方案建设、未按照施工合同相关约定建设、未施行截污纳管、违规圈占农用地尤其是耕地建设围墙等重大风险隐患行为的建房户。第二种黄色（预警），是指未执行挂牌施工及围挡施工制度、建设环境脏乱差、部分污水没有纳管等可以及时整改的建房户。第三种绿色（规范），是指各方面均符合建房相关要求的建房户。红色加强巡查，加大整改和查处力度；黄色以提醒教育为主，即查即改；绿色要树立典型、加强宣传。
（三）严格执行挂牌施工及围挡施工制度
农房建设经批准后，由各行政村将建房审批情况在建房点公示，并实行围挡及挂牌告示施工。建房公示牌必须放置在建筑立面视线可及范围内，且保证从施工开始之日至竣工验收之日前挂牌到位。建房公示牌由镇政府统一提供样板，各行政村统一制作。公示牌内容包括建房户主、建房人口、批准宅基地及建筑面积、建造层次、承建人、审批时间、
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