从衡阳、阜阳，到南京，再到杭州；
从三四线城市，到二线城市，再到新一线城市……
一股自下而上的暗流，在蠢蠢欲动。
1
安徽阜阳，高调取消限价。
一周前，安徽阜阳的国土资源局网站上，挂出了5宗土地。
5宗土地，全部取消了限价条款。
阜阳国土局，大大方方的高调回应：
“考虑到土地流拍的因素，我们就在土地出让条件中取消了限价，并且未来还会维持。”
至此，在这个三四线小城——
住宅备案价格不再受土地出让限制，房企可自行调整价格。
在此之前，阜阳经历了连续三次土地流拍。
其中一次，挂上去4宗土地，3宗流拍。
说实话，咱们也在之前多次提到过：三四线楼市的调控政策大概率会出现松动，地方可能会救市。
比如之前的菏泽、衡阳等等。
但是，这些城市在“放松限价、松绑限售”的时候，往往犹抱琵琶半遮面：
我们主要是为了房地产市场健康平稳发展。
阜阳的霸道之处在于，不仅高调正面回应，而且大大方方的直击核心：
我们就是为了土拍。
新的一年，诸省纷纷公布了棚改目标：
棚改规模整体收缩20%以上，其中安徽棚改规模收缩25%以上。
失去货币支撑的三四线，捅破了窗户纸，蹦到了台面上。
与焦躁但坦诚的阜阳相比，还有两个城市。
只干活，不说话。
2
前天，杭州市房管局公示了一张预售许可证：
绿城建发沁园，可售房源套，获批均价元/㎡（含元/㎡精装）。
而沁园上一次的开盘均价是元/㎡。
相比上一次开盘，本次单价上涨元/㎡，平均涨幅超过9%。
由此，绿城提前叩开了杭州市场的小阳春——
朋友圈里，到处都是杭州暴涨的传闻；
中介口中，肆意散播着即将涨价的风声；
甚至，还闹出了二手房捂盘涨价10%的骚动……
一切，给人一种“春天即将来到，四处欣欣向荣”的假象。
同时被叩开的，还有杭州的“限价潜规则”。
沁园，是绿城和建发在年1月份，以元/㎡的楼面价，抢下的地王。
这两尊大神在憋了22个月的大招之后，迎来了更大的大招：
?坚决遏制房价上涨；
?杭州申花板块，限价元/㎡；
去年10月份，沁园赔本首开，精装均价元/㎡。
保守估计，血亏15%以上。
就在沁园血亏开盘两个月之后，形式悄然发生了变化——
?江干区龙湖项目，以高出限价元/㎡的均价，取得预售证；
?老国开凤凰台，以3万/㎡的均价，取得预售证。而区域内的销许均价在2万/㎡左右，两者相差元；
?越秀西海岸、春江天越、名门府等诸多项目，最新预售价格都出现3%-5%的上涨……
一个多月内，杭州近10盘的“销许均价”悄然上涨。
杭州限价，悄悄地进场，打枪的不要！
去年底，杭州接着亚运会的冬风，再次获批调整、延长了3条地铁线。
3号线1期工程延长4.8km，5号线2期工程延长8.2km，新增机场轨道快线。
3条地铁线，一共需要增加投资亿。
?去年一年，杭州9条地铁同时开工，而且都要在4年之内完工；
?去年一年，杭州一共完成了户棚改拆迁。
钱从哪来？
年，杭州土地成交总额亿，不仅创下杭州新高，同时称冠全国！
说到底，钱还得从土地中来。
拆迁、土拍、搞基建、办亚运、拉地位……原本这是个异常完美的生态闭环。
但下半年之后，问题出来了。
?7月份，31宗土地无一封顶成交；
?8月份，数宗土地底价成交；
?之后，楼面价普遍下跌30%以上……
原本完美的生态闭环被打破了。
一众开发商，怂着不敢动，生怕自己变成了又一个“绿城沁园”：
的楼面价拿地，的精装销售，被限价倒逼着，血亏赔本赚吆喝。
今天，沁园逆转，绿城踢开了限价的铁门。
所有人都长舒了一口气。
或许，生态闭环也要再次运转起来了。
3
过去，南京也有个闭环。
?在主城区20km外的远郊，找到一个有批量可开发用地的区域；
?先搞条地铁过去，找个一级土地整理商，把学校商场搞过去；
?之后，组好能找到个别产业，套一个概念；
?最后，土拍、土拍、土拍；
?有钱了，接着找远郊、建地铁、搞学校、树概念、土拍……
比如，南京向东20km外的青龙山生态新城，是南京这两年最火的一个远郊板块之一。
启动期，由金茂进行一级土地整理，先是有地铁的确定性规划落地；之后，琅琊路小学分校落地；再之后，通过一定程度的土地补偿，鼓励早期房企在拿住宅地之余，落地自持商业；最后，轰轰烈烈的土拍拉开了帷幕。
城市框架越拉越大，生态闭环越转越顺。
这套模式好不好？
说实话，几乎值得所有二线城市学习。
但是，去年这套闭环，出了点问题：
?葛洲坝以元/㎡的楼面价，拿下南京单价地王。结果，限价元/㎡；
?保利以元/㎡的楼面价，拿下南京江浦准地王。结果，限价元/㎡；
?荣盛以元/㎡的楼面价，拿下南京江北高新区准地王。结果，限价2元/㎡；
?京港澳以元/㎡的楼面价，拿下麒麟板块地王。结果，崩了。接盘侠蓝光以2元/㎡的限价，在赔本赚吆喝……
限价之下，都特么不挣钱，都特么瞎折腾。
于是，去年下半年开始，南京不土拍，地王不卖房。
原有的生态闭环，同样因为限价的原因，断裂沉寂。
年底之后，僵局被打破了。
?中交锦兰荟以元/㎡的均价获得销许，突破限价元/㎡；
?鼓楼滨江桃园世纪均价突破元/㎡的限价大关；
?万科安品园舍也突破秦淮区0元/㎡的限价关口；
?以及城南的中海城南公馆、鼓楼滨江的万国府……
这两天，我看到朋友圈里的南京同行们，已经开始流动起来了。
或许，不久就能看到“地开拍，房开卖”，一片欣欣向荣了。
4
前两天，看到刘德科先生发了一篇文章：
“绿城踹开了杭州限价的铁门”。
仔细一想，好像限价的铁门，也并不是由绿城踹开的。
八仙过海，各显神通。
溅起的水花，迷离了岸边人的双眼。
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