我要讲述的是民宿，目前是一处，未来有未来的打算，可以开成连锁性、品牌性。
中国目前有三条文化古道，除了众所周知的陆上、海上“丝绸之路”，云南的“茶马古道”，还有在浙江东部形成的“唐诗之路”，之所以叫“唐诗之路”，是因为在唐朝时期，西从杭州钱塘江畔开始沿杭甬运河东至宁波、舟山，南沿蓸娥江、剡溪、沃江经上虞、嵊州、新昌到天台一线，形成过大约多位诗人经过的“游山玩水、寻道问仙”的路径。
我们的民宿叫“唐诗之路”，一则我们第一家民宿所在的上虞区就在“唐诗之路”的T字形位置上，靠近主干曹娥江；二则我们的民宿也以传统而新作的诗词为亮点、为招牌，突出诗词的文化品牌。
项目概况：该项目位于浙江省绍兴市上虞区岭南乡境内，原为乡里的小学，总用地面积约多平方米，有一原教学楼，二层，偏居场地西北一隅，建筑面积多平方米，项目面对山村、背靠小山，旁依公路和鹰潭溪，目前空置。
下面我们从以下几个方面进行阐述：
（一）好项目离不开“天时、地利、人和”三方面因素。
一、天时
中国东部沿海已进入后工业化时期，人们已经积累一定的家庭财富，按照发达国家、地区社会发展的轨迹与马斯洛的需求层级理论，“工作在大城市，休闲度假在乡村”、“养生、养老”的生活方式日益在城市中产以上人群达成共识。
中国传统儒家士人“达则兼济天下，穷则独善其身”的文化，道家“天人合一”的思想，佛家“普渡众生”的理念，所孕育出来的中国传统，私家园林建筑，“山水派”、“田园派”诗人形成中国社会历来崇尚自然的传统。
依托长三角最富庶地区上海、杭州、苏州等地区中、高端消费人群的提升需求，绕开著名景区人满为患、商业氛围过浓的心理，迎合追求更高生活品质的心理。
二、地利
1、交通方面：高铁、动车：上海虹桥火车站至绍兴东站每日来回有38班次，历时在一小时半至一小时五十分之间，西至杭州、东至宁波都在半小时左右；汽车：从上海汽车南站至上虞汽车西站的公交班次历时一小时半，开车从上海闵行区经嘉绍大桥到上虞也在一小时三十分左右；航空：北至上海虹桥机场一小时半车程，浦东国际机场二小时多车程，西至杭州萧山机场四十分钟车程，东至宁波栋社机场也在四十分钟车程。绍兴上虞是长三角城市群中的一员，是超大城市上海的卫星城之一。
2、项目所在地：
A、距上虞市区四十分钟的车程，经嘉绍大桥南下由上三高速章镇道口下约十五分钟的车程；从高铁站坐公交目前需到汽车东站换乘乡镇公交路线，当然一般建议自驾前往。
总体而言，从上海至项目所在地二至三小时的车程，都在驾驶员与乘座人员的舒适时间段之内。
B、仁者爱（yao)山、智者爱（yao)水：仁智之人喜山乐水，以上海为中心周边江浙二地，北上江苏多为平原，甚少山地、丘陵；南下浙江山水俱佳，绍兴有”东南山水越为首“之称，上虞对比杭州距上海差不多的车程，但杭州盛名在外，人群与交通密集，不利出行；从另一方面讲，绍兴相对杭州更利于满足游者更高的个性需求，而上虞本就是绍兴接轨上海最为便捷的北向第一门户。
C、项目概况
一、北向依山
二、南面山村，视野开阔
三、交通便捷，西向就是主干道（道路还在拓宽）
四、西向秀美的山川
五、主体可用的建筑
原建筑是由我们上虞乡贤港胞张杰先生出资兴建，梁柱厚实，结构稳固，主体
无需拆倒重建。
六、整幢建筑可分隔成大致17间的房间。
七、存量十亩左右的开阔场地
一则可以打山水牌，”青山隐隐水迢迢“。
二则可利用现有的池塘，养锦鲤、植荷花、树亭台、做步行道，拓展通往边上鹰潭溪的渠道，形成基本的田园轮廓格局。
三则打田园牌，在其余返土为田的空地上，开垦蔬菜、瓜果田地，平时有员工打理，住客可自行入田采摘，然后拿往厨房加工，也可自选在田地劳作，享受”采菊东篱下，悠然见南山“的农家乐趣。
四则把原教学楼前绿化带改建为厨房、餐厅。根据所在岭南乡国土所土地规划所示，只有这一区块面积为三四百平方的范围内可改建成为厨房、餐厅，原教学楼整体都为房间。
五则教学楼以东区块可进行适当散养鸡鸭家禽，以提供土养鸡鸭。（也可另作它用）
八、该地块目前水电全通。
D、周边旅游景点
一、覆卮山（山名取自南朝”山水派“鼻祖诗人、上虞人谢灵运攀至山顶，饮酒后倒扣酒杯得名），覆卮山梯田可能是离上海最近的梯田。
二、覆卮山的另一头还有万年石浪（第四纪冰川遗迹），每年上虞民间都有”攀浪节“。
（此图系转载）
三、丁山古村
四、平山古村
五、东澄古村
六、广济桥，建于清光绪年间。
E、活动：可自驾、骑行、远足与攀登，风景美丽
天净沙.岭南风急山高云低
石叠村错溪递
鹰潭藤蔓广济
岭南山地
清心伴月府第
三、人和
1、酒店管理：计划采用五星级开元或其它酒店管理模式。
2、管理团队：基于现有的朋友、亲戚在开元酒店做管理层，依此组成精干团队。
3、营销方向：以上海、杭州、苏州为营销地（主体上海），主营商业团体、公司活动，国外驻上海领馆、外国商会组织，跨国公司、国企、央企、民企中的金领，富裕阶层为目标客户群。
3、价格定位：反观浙江德清莫干山南非人高天成开设的裸心谷、裸心乡，法国人开的法国山居，一晚普通四至六千人民币的价格，搜索网上的评论到个体的访问来看性价比不高，个人体验并不好，预想所定价位不会这么离谱；当前市场普通价位在三、四百人民币一晚，考虑到目前周边有一家覆卮山居已在营业，价位平时在四百到五百多之间(节假日一般再加价一百），我们的价位应该在此区间之上，大致在元一间，理由如下：
a、山水牌：周边依山傍水，溪水环绕。
b、田园牌：有自持农田可进行采摘，也可在农田里劳作。
c、文化牌：中国传统文化诗词的特色定位，诗词都是自创，遴选出描写本土特色的作品，并配上图片，挂于房间及各个公共空间，房间名称采用诗词名。举例三首：
颜
杨家溪畔桃树边，村妇采新洗旧岩。
只叹不返妖美艳，春风依旧吹红颜。
春客
黄金铺地香沁色，春花漫坡绿迷彩。
山伯英台应犹在，一树李花等客来。
记二梅
吸泉凝脂沐天风，霓裳青衣四季同。
为得一朝羞里红，修身十载山谷中。
客人如果喜欢其中一些诗词，想知道诗词写的地点，我们可提供定向、定制式旅游服务，另行收费。
d、特产牌：引入上虞本土青瓷、黄酒等特产，并由餐饮延伸出售笋干干菜、杨梅酒等土产，并可适当引入上虞本土画家所作绘画进行装饰或出售。延伸并拉长消费链。
（二）存在的问题与解决方案
一、楼顶渗漏问题：原教学楼楼顶是平屋结构，时间一长热胀冷缩与风吹雨打，目前顶层已有渗漏点，特别是此幢楼中间的连接部位渗漏较为严重，可改造成坡屋顶结构，组合式施工，坡屋顶根据预算可铺设太阳能发电面板。
二、餐饮间问题：目前主体建筑没有厨房、餐厅设施，须另建房屋，选建地址就在教学楼前绿化带中。
三、房间卫生间设置：原主体教学楼内一层设置卫生间没有问题，二层楼板为预制板面，不能大规模敲击，但教学楼本身层高较高，完全可在预制板上再铺设一层，安装卫生管道与防水措施。
四、竞争问题：覆卮山景区东澄古村内已有东澄农庄、养生山居等旅游配套设施，但一则相对偏远，出入不便，二则夏季暴雨、台风天气山体时常滑坡，往往会禁行，冬季雨雪冰冻天气交通中断，无法进出；同区位的覆卮山居上面已作比较与错层定位。
五、吸引力问题：
1、依托覆卮山景区，不像杭州西湖这么盛名，可进行小众定位、吸引不喜热闹与过度商业氛围、追求品质的游客。
2、春看覆卮山梯田油菜花，此油菜花梯田非常有名；夏采樱桃、参加攀浪节民间活动；秋季登高，在场地开烧烤派对；冬观积雪，感岁月静好。一年四季都可进行自驾、骑行、远足，融入大自然。
(三）财务分析
融资金额主体用于项目的拿地或租赁（万？），整体方案的设计（3万），房屋的屋顶改造（20万）、卫生间的设置、房屋整体窗、水电等的改造与铺装，安全监控设备的安装及各个房间的硬软铺装（万），南面餐饮小楼的采用钢结构建设（50万），底下操场园林的改造，排水设施、道路、围墙等基础设施的改造（万），另外采用酒店设备、运作流动资金（80万）融资金额大约为五百万元。
投资收益率分析：
目前可改造成17间，楼上9间，楼下8间，考虑到需要有个前台及大堂，必须较为宽敞，楼下只能是7间，有一间还是管理层房间，其它员工房间可搭在主体楼外，也就是说能对外进行营业的房间为15间，按每间房间价格元，双休满客，平时入住一半来计算，一个月*8+*22=17.1万元，一年就为.2万元。运营费用算它万，管理层、员工工资，餐饮、水电、电信、车辆、维修、出差、保险等开支在内。年净利在万左右，考虑前面算它五年的培育期，再行打八折，每年就是80万左右。（还没有考虑到餐饮、定制式旅游服务与延伸出的特产消费等）
股权分配分析：
1、出资方万入股，占股2/3，分红按占股比例计算。但没有实际管理权（具体待定）。
2、CEO以管理入股，占股1/9，分红以些计算，有三分之一的投票管理权。
3、CCO、CMO（首席创意官、首席营销官）以想法与创意入股，占股1/9，分红以此计算，有三分之一的投票管理权。
4、其它管理团队以管理入股，占股1/9，分红以此计算，有三分之一的投票管理权。
讲述以理想浪漫、宏观开场，以现实财务衡量、股权分割、权益分配结束，第一阶段的讲述，第一阶段的民宿。
(坚持原创，绝不抄袭、转载！）
推荐文章
热点文章
