试点一年多来，德清县的农村集体经营性建设用地入市试点蹄疾步稳。截至今年上半年，德清共完成了66宗农村集体经营性建设用地入市交易，超过全国试点地区已入市土地宗数的40%以上，面积达.79亩，总金额.89万元，涉及33个集体经济组织，共增加集体收益.39万元。
“这次集体经营性建设用地入市改革主要是试制度，关键要探索建立同权同价、流转顺畅、收益共享的制度体系。这是中央赋予我们的重要使命!”德清县委副书记杨卫东说。围绕“谁来入市、哪些地入市、怎么入市、钱怎么分”4项核心内容，德清县对集体经营性建设用地的交易规则、收益分配等改革关键进行调查研究，形成了一套制度体系。国务院发展研究中心研究员、资深土地问题专家刘守英评价：“德清试点对于集体建设用地入市的制度化、法治化，形成理论和制度成果，作了重要贡献。”
入市主体怎么定厘清入市范围和主体，夯实集体成员权权能较之于国有建设用地市场主体单一，集体建设用地市场主体结构复杂。如何厘清市场主体既是改革的前提，也是难点所在。
德清县国土资源局副局长邱芳荣告诉记者，自试点之初，德清县就确定了“政府立制、群众议事、市场定价、收益共享”的改革路径，并从基础入手，确定“哪些地入市”和“谁来入市”。
从年4月份开始，德清县即对12个乡镇(开发区)个行政村的存量集体经营性建设用地进行普查，摸清宗亩的底数。国土、规划、发改、经信、环保等有关部门结合“多规合一”试点，对上述地块进行“一村一梳理、一地一梳理”，排定符合就地入市条件的地块宗面积亩;将调查中排出的宗亩不符合产业、生态、环保等规划的地块，纳入异地调整入市范围。
同时，根据集体土地三级所有的特点，确定三类入市主体。
第一类，属乡镇集体经济组织的，由乡镇资产经营公司等乡镇全资下属公司或其代理人作为入市实施主体;
第二类，属村集体经济组织的，由村股份经济合作社作为入市实施主体;
第三类，属村内其他集体经济组织的，在该集体经济组织依法申请并取得市场主体资格后，由其作为入市实施主体;未依法取得市场主体资格的，可委托村股份经济合作社等代理人作为入市实施主体，同时，配套推进村级土地民主管理，明确入市事项须经民主决策方可提出入市申请。
对于入市决策程序，德清明确，集体经营性建设用地的所有权主体是农村集体经济组织，农民和农民集体为入市事项决策者。因此，德清系统推进了农村土地民主管理，将宗地情况、入市方式、交易形式、起始地价、合同条款、收益使用等入市重大事项纳入全程公开、民主管理范围，明确入市事项须经民主决策方可提出入市申请。试点过程中，德清有4宗条件成熟的地块因各种原因没有通过村民代表会议入市表决，政府最后选择不强制推进，充分尊重群众意愿。
此外，德清入市主体的明确，在一定程度上得益于当地已完成的农村集体资产股份制改造。德清县农办负责人告诉记者，德清这项改革开展于年，一方面将所有集体组织的经营性资产、资源性资产全部量化到人，村民作为“股东”享有集体资产股权;另一方面各股份经济合作社股份制改造后，具有独立法人资格，实行独立核算、自主经营、自负盈亏、民主管理。
“这一产权设置确保了入市改革中土地公有制性质不改变，同时固化了集体成员权利配置，明确了集体经济组织成员的资格确定和入市收益分配权利。从而为改革试点奠定了基础。”业内专家评价。
如何确定市场规则健全市场交易规则和服务监管制度建立城乡统一的建设用地市场是党的十八届三中全会提出的任务。杨卫东介绍，为确保试点工作的规范有序运行和入市改革的系统性、严谨性，德清着力在地块入市之前做到政策先行，以城乡统一的建设用地市场为方向，对交易规则、收益分配等改革关键点和风险点进行反复调查研究，推出了一揽子的政策设计，建立了“一办法、两意见、五规定、十范本”的入市政策体系。
参照国有建设用地出让规则和经验，德清县将全县集体经营性建设用地统一纳入县公共资源交易中心交易，实现与国有建设用地“统一的交易平台、统一的市场规则、统一的服务监管”。
在市场平台建设方面——
德清县财政局、国土资源局、农业局联合建立了“农村集体经营性建设用地入市一体化信息管理平台”，实现财政、国土、农业、代收银行间联网互通、信息共享，该平台一方面促进入市信息发布、挂牌竞价、公开公示等环节的统一，另一方面对相关资金的收支进行统一管理。
“通过统一市场平台，规范农村集体经营性建设用地使用权出让收支管理，一是对保证金、交易价款、村集体留存等进行‘依申请代收’。通过自动到账审核，形成农村集体经营性建设用地入市收入，并将其分解为村集体留存和增值收益调节金两部分，代为管理。二是对增值收益调节金‘依申报缴扣’。根据入市主体的申请，代为收缴相应比例的增值收益调节金，同时根据乡镇、县级对增值收益调节金的分配，安排相应支出。”德清县财政局副局长陈强表示，这一平台建设为建立运作规范、流转顺畅的集体建设用地市场打下基础。
在价格体系建设方面——
德清制定实施集体经营性建设用地出让地价及地价评估指导方案，从3个方面构建城乡统一的价格体系。
建立城乡统一的地价和租金体系。启动城乡统一的建设用地基准地价和租金体系修编，在修编完成之前，明确每个地块必须选择2家评估公司进行评估。
全面引入价格竞争机制。鼓励集体经济组织实施招拍挂的公开交易形式，已入市的66宗土地中，交易形式采用挂牌、拍卖方式的达到了62宗，比例达到94%，“市场定价”得到充分体现。
指导落实使用权的抵押权能。德清县政府出台了《关于鼓励金融机构开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款的指导意见》，按土地成交总价60%的最高额度予以授信。
收益如何分配唤醒沉睡资本，让国家、集体、个人共享红利建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制是这轮全国试点的核心任务之一。德清以“同权同价同责”为出发点，确定了土地增值收益调节金收取合理比例。
德清县国土资源局副局长钟和曦介绍，德清通过收取土地增值收益调节金的方式调节收益分配。收益调节金的收取比例通过3个步骤来测算确定：
首先，参考征地区片综合价为集体经济组织的投入成本;
其次，按照德清县国有土地市场平均价(工业25万元/亩、商服业80万元/亩)，测算集体经营性建设用地入市后的亩均增值收益;
最后，明确以政府投入的基础设施配套费用(4万～8万元/亩)以及参照国有土地出让提取用于社会公共利益的社会保障、教育、农业发展、生态补偿等7项基金(约占出让总价的16%)作为收取调节金的主要依据。
德清采取按规划用途和区位差异，差别化收取增值收益调节金的方式。经过综合测算，工业用地按土地级差区域位置不同分别按16%、20%、24%收取增值收益调节金，商服用地按土地级差不同分别按32%、40%、48%收取增值收益调节金。德清并明确，政府收取的土地增值收益调节金，用于农村基础设施建设、环境建设、土地前期开发等支出，仍旧反哺于农民和农村。
在农村内部，德清县则按照三级集体经济组织不同，差别化落实农民和集体收益。德清明确，属乡镇集体经济组织的土地入市的，收益不直接分配，主要用于辖区内农村基础设施建设、民生项目等支出;属村级集体经济组织的土地入市的，农户通过股权增厚(入市收益追加量化成员股权)的形式，享受分红权益;属村内其他集体经济组织(村民小组)的土地入市的，收益的10%应作为村集体提留，归村集体所有，用于村内公益事业，其余可在该集体经济组织成员之间公平分配。
在一次分配与多次长期分配，属村民小组的土地入市收益如何分配等问题上，尚存在不同意见。不过，在年12月浙江省人大常委会通过的《浙江省农村集体资产管理条例》中规定：“集体经营性建设用地依法入市的，其入市收益作为集体资产可以折股量化到本集体经济组织成员，但不得直接分配给集体经济组织成员。”这一规定采纳了德清的做法与建议。
有专家指出，建设用地的市场价值与区位有着直接关系，不同区位土地会产生完全不同的市场价格。因此，集体经营性建设用地入市只可能带给不仅有集体经营性建设用地而且这些建设用地恰好具有区位优势的农村，这样一部分农村只是德清农村的一小部分，更是全国农村的极小部分。
如何让不同区域的村集体经济组织和村民共享改革红利，享有公平的发展权?德清的做法是，用“异地调整入市”的方式解决地区收益分配不均的问题。邱芳荣告诉记者：“年，德清的重点是开展异地调整入市的探索，今年6月8日，德清首期异地入市成交地块14宗，面积68.6亩。”
（未完待续）
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