6月3-5日壹方城在杭州举办《第1届特色小镇与田园综合体模式创新与项目实操高端总裁峰会》
房企生死之年！三年前，房企疯狂发债、加杠杆拿“地王”，带动了这轮房价上涨。如今债务陆续到期，市场却被“限价令”锁住，房企的压力可想而知。有多少公司熬不过这个寒冬？
“最近房企中高管流动性特别大，尤其是财务人员，更是成了香饽饽。”某大型房企的人力资源总监高明慨叹道。
据高明观察，房地产行业内的中高端从业人员本来就是那么一些，在各个企业间流来流去，一下子推高了整体行业的薪酬水平，尤其是财务人员，薪资涨幅更大。
“不过拿钱多，压力也大，在目前这种融资渠道越收越紧的形势下，财务高管都在想方设法替企业融钱，但难度越来越大。而且很多时候融资不是看人脉刷脸或者看你的财技，而是看公司的财务状况和行业地位了。”高明说。
“清仓式质押”
当华夏幸福地产集团财务集团总经理李斌今年年初带着他的财务团队从华夏幸福离职加盟泰禾集团时，他的上司——华夏幸福执行总裁兼财务总监吴中兵并没有感到太大的担心，因为在吴中兵看来，李斌属于公司的骨干员工但不是高管团队，华夏幸福的融资并不会因为财务部门人员的流动受到大的影响。
华夏幸福融资部门的员工王斌在朋友圈里晒了几张华夏幸福六月份发债成功的图，并评论道：据说最近融资比较难。
6月初，在房地产行业整体发不出债的情势下，华夏幸福连发三笔债务：华夏幸福子公司九通基业6月日发行年第二期债券，额度14亿元，利率7.4%；华夏幸福年第一期（品种一）公司债6月7日上市，发行总额为4.75亿元，利率为6.8%；华夏幸福年第一期（品种二）公司债同日发行，发行总额为5.5亿元，利率为6.8%。
一位资深房地产策划人士表示，华夏幸福之所以能够顺利发债，得益于它在房地产行业中的“另类”身份——产业地产，“它既有传统地产开发商的融资手段，比如开发贷、企业债等等，又能通过产业开发运营的名义，进行园区贷款、发行PPP收益的资产证券化产品等。所以融资渠道会比纯做房地产的企业要宽。”
▲房企一季报的筹资活动现金流入情况，图来源于棱镜。
李斌加盟的新东家——泰禾集团虽然近一年来提出多元化的发展战略，但其主业仍是房地产，且很多衍生产业也是依附于其原有的地产业务，所以融资情形并不乐观。
泰禾集团年拟发行的一笔6亿元的小公募目前还在向深交所申请的流程中。年5月泰禾集团又打算发行物业信托受益权资产支持专项计划和住房租赁公司债券。
某人寿公司旗下信托公司的高级经理表示，在目前这种情势下，泰禾通过发债和ABS来融资的周期会比较长。
《棱镜》了解到，泰禾集团的物业信托正在交易所审核、住房债券那个还在发行过程中。这些融资项目正常情况下获批、发行之后都会发公告，没发就是没进展或者相关工作正在进行，但是还没有到下一个节点而已。这个主要取决于监管部门。
在上述融资方式暂时还接济不上之时，泰禾集团另有其他融资渠道——成立产业基金，推出员工持股计划、大股东大比例股权质押。
泰禾集团在去年推出新一轮的员工持股计划，到目前为止还没有正式让员工实施买入公司股票的行动。一位泰禾集团前员工表示，此前泰禾集团就推行过员工持股计划，当时差点让员工被套牢，这次新的持股计划，在泰禾股价年初因董事长黄其森关于业绩期望的一番言论而暴涨之后，员工是否又会在高位套牢，可能性不是没有。而对泰禾来说，持股计划除了公司自称的激励员工之外，实际上也为公司本身筹集了资金，起到了融资的作用。
《棱镜》了解到，泰禾的员工持股计划是个信托产品，除了员工出钱做劣后，还会引入机构资金做优先级。之所以还没开始买入，是因为找到的机构资金成本较高，出于节约成本的考虑暂未启动买入。
在泰禾集团不断进行并购，资金运用量较大的情况下，它还启用了大股东向上市公司输血的招数。
具体而言：泰禾集团和子公司嘉兴泰禾投资管理有限公司（以下简称“嘉兴泰禾”）与泰禾集团的控股股东泰禾投资集团有限公司（以下简称“泰禾投资”）下属公司嘉兴泰禾永盛投资有限公司（以下简称“泰禾永盛投资”）共同出资设立“泰禾产业并购基金合伙企业（有限合伙）（以下简称“并购基金”），并购基金总规模为不超过人民币00.05亿元，其中普通合伙人（执行事务合伙人）嘉兴泰禾认缴出资不超过万元，有限合伙人泰禾永盛投资认缴出资不超过亿元，公司作为有限合伙人认缴出资不超过40亿元。
通过这种方式，泰禾集团可从其控股股东泰禾投资融得资金亿元。
而泰禾集团的控股股东泰禾投资，则一直通过股权质押的方式来融资，近一两年来，泰禾投资一直几乎以全仓质押。
最新的公告显示，5月5日泰禾投资又质押了股，占其所持股份的5.86%，用途为融资。泰禾投资持有泰禾集团股，占上市公司总股本的48.97%，截至当日泰禾投资已质押掉股份股，占其所有股份的98%。
激进的融资之道和大量的并购，导致泰禾集团的财务一直处于紧绷的状态。年年报显示，泰禾的资产负债率从年的8.40%上升到年的87.83%。年，泰禾集团当年总计亿元的负债中，利息颇高的非银行贷款达89.74亿元，占61.4%，利率为8.67%。其中信托类的贷款达到46亿元。现金流方面，年其经营产生的现金流为-15.5亿元，投资产生的现金流为-.3亿元。
不过，今年4、5月份以来，泰禾集团资金链的紧张度稍有缓解。
泰禾集团年于3月和4月都发布了新增借款公告，公告显示截至年月末、3月末，其累计新增借款金额分别超过了上年末净资产的0%和40%，而在5月份，其累计新增借款已降至上年末净资产的0%以下。
房企发债“中止”潮
相比于泰禾集团的激进融资，大部分房企依然寻求发债、贷款等传统融资方式。不过这些融资方式年初以来尤其是5月份急剧紧缩。
同策研究院数据显示，年5月40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计.17亿元，环比4月的.1亿元减少了41.34%，融资总额创近1年（年5月至今）来最低，融资情况不容乐观。
克而瑞研究中心数据显示，5月，家房企新增融资额为.69亿元，同比下跌45.3%。融资结构中，银行贷款环比下降9.67%；受债市波动影响，房企的票据、债券发行额缩量明显，环比下降49.9%；同期海外发债额为零。
5月下旬以来，房企拟发行的大量债券出现“中止”状况。
龙湖地产内地实体公司——重庆龙湖企业拓展的一笔80亿小公募5月4日显示为“中止”，随后公司修改了申报材料，重走流程，而其拟募集的金额已从80亿元调整为50亿元。
旭辉地产年4月19日拟发行一笔49亿元的债券，目前募集金额也缩减为34.95亿元。
碧桂园年就递交材料，欲公开发行公司债券00亿，在几经反复之后，于5月8日也被“中止”。
碧桂园方面表示，此次中止不是碧桂园一家的问题，是行业的普遍问题，是因为证监会等监管部门对房企发债的政策有了变动，碧桂园需要根据目前的政策导向来修改和调整申报材料。目前尚不清楚会不会像其他房企一样缩减其发行额度。
▲各开发商的发债状态，图表来自棱镜。
不仅普通的房地产债务遭遇阻遏，连此前颇受政府青睐的住房租赁融资产业目前也频遭堵截。
广州富力地产拟发行的年住房租赁专项公司债券于5月9日中止，这笔私募额度为60亿；花样年集团拟发行的年住房租赁专项公司债券于5月5日中止，这笔私募额度为50亿。
上述信托公司经理表示，此前政府提出鼓励房地产企业积极进入长租公寓领域，也对这一业务的融资大开方便之门，这导致房企一哄而上，无论有没有长租公寓都来发行住房租赁的债券，而发行之后其资金用途是否用在长租公寓上，情况是比较混乱的。
“目前市场上做得算有规模的，只有万科的泊寓产品和龙湖的冠寓，其他房企都还是在试水当中。该经理称，监管方面可能是觉得此前这块有点过热，有鱼龙混杂之势，所以需要加强一下监管，做一番甄别”。
小房企的生死之年
不过对于一些大房企来说，融资受挫对他们的短期影响并不大，因为它们依然有强劲的销售回款来补充资金“弹药”。数据显示，今年前5月份，万科合同销售额亿元，同比增长4.8%，碧桂园合同销售额亿元，同比增长37%，恒大合同销售额55亿元，同比增长39.5%。
而一些中小型的房企，融资收紧却直接引发其债务违规和业务停摆。
中弘股份出现大量债务逾期，其最新公告显示，自年5月1日至6月1日，公司及下属控股子公司新增逾期债务本息合计金额为.76万元（其中逾期债务本金为万元，逾期债务利息为.76万元），全部为各类借款。截止6月1日，中弘股份及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为,.17万元，全部为各类借款。
中弘股份表示希望通过寻求重组、出售资产和催收应收账款来缓解流动性压力，以偿还债务和维持公司正常运营。不过，其重组计划却没有成功。
▲融资收紧对中小型房企影响颇大。
在今年年初中弘股份爆发债务违规事件之后，中弘股份董事长王永红就长期在香港，多方寻求投资者来为中弘解决资金困境。
3月0日，中弘引资初有眉目：深圳港桥股权投资公司联合发起一支私募股权的重组基金，募集不超过00亿元的资金，帮中弘股份渡过危机。5月5日，该重组计划就宣告中止。
目前，中弘尚未有新的重组计划发布。
除中弘外，天津一家国有房企——中房发展也险些遭遇资金危机。5月16日，中信信托发布的一份《中信·天房号贷款集合资金信托计划第二次临时信息披露报告》提示：天房集团应于5月18日偿还的亿本金及利息可能发生违约风险。天房集团是上市公司中房发展的控股股东。
随后中房发展引来了交易所的问询函，该问询函称，天房发展一年内到期的银行借款及应付款项超过90亿元，但公司货币资金余额不足40亿元。天房发展年偿还债务支付5亿元，其中取得借款34亿，公司的偿债能力在一定程度上依赖于融资能力。
天房发展回复称，将通过销售回款收入来偿还部分债务。
年一季报显示，天房发展的短期借款已从年初的59.5亿元降到一季度末的4亿元，不过其货币资金则从39.17亿元减到.9亿元。也就是说，天房发展偿还债务的资金除了销售回款之外，也动用了其大量的货币资金。
天房发展在天津以狂拿地王著称，年天房拍下19块地，投资超过00亿元；年天房仅在天津就夺得十宗优质地块，总成交价达03.96亿元；而在年1月份，天房差点破了15年的纪录，当月这家公司在天津拿下了滨海新区七宗地块。不过其开发以刚需盘为主，开发高价地块上的高端楼盘的能力欠缺。这也导致其拿地支出飙升，而相应的销售回款则未能及时回补。
天房发展解决资金难题的另一渠道为混改，其最新公告称，公司愿意让渡天房集团65%股权，其中通过增资扩股让渡30%股权，通过股权转让让渡35%股权（即增资前50%股权）。
此前，曾有融创中国等多家房企试图参与天房的混改，然而融创随后向媒体表示，它暂时并无意愿参与天房发展的混改。
在融资收紧之下，房企的应对之道何在？
融信中国资本中心高级融资总监倪翔宇开出了药方：降低负债率、以收定支、稳妥拿地。
倪翔宇称，在金融政策不确定性的情况下，融信采取的政策是积极降低杠杆。融信内部有一个以收定支的规定，即各位事业部在投资拿地时，要看有多少销售还款，这个款项减去经营支出，多出来的钱才能进行投资。公司就能把不确定性集中在自己身上而不受于外部的影响。
总之，在倪翔宇看来，房企要生存，一要有钱，二要有地。
而谁手里有地，有钱，房企也是如鱼饮水，冷暖自知。在各地楼市如火如荼和房企融资不断冻结的冰火两重天下，开发商们还能撑多久呢？（文中高明、王斌为化名）
被房价绑架的中国经济，该何去何从？的夏季，即使10年后，0年后，也会让经历过这一轮阵痛的人，终身忘记。
尽管，这样的记忆，是灰色的——在这个夏季之前，在这之前的10年、0年、30年，每一个人，虽有焦虑，但更有希冀；而在这之后，焦虑是减少了，因为希冀近乎没有了，每一个人似乎都能看到10年、0年后，自己的人生景象。
“已被房价绑架的中国经济”，这个观点10多年前，就有人提出来了，包括谢国忠、牛刀等人，但是，从事实验证的层面，这个观点又貌似屡屡被推翻——中国经济增速，尽管滑落至7%左右，可这一增速放眼全球，依然是位居前列的，而房价更是在“泡沫论”中持续攀升，近0年，一二线城市的房价，普遍上涨了10—0倍。
我国的大城市化、以及货币化趋势，通过房价的上涨，适度透支未来是可行的，也是必然的。
但是，凡事应有度，无度则乱。在看到三四线城市、以及小县城棚改，政策化拉高房价之后，我感到了莫名的恐慌，所以，从今年开始，我就对房价的未来，持从未有过的保守态度——刚需的慢慢挑，投资的须谨慎，投机的请绕道！这是我的劝告！
请看看最近的三组数据吧！
1、5月份住户贷款占新增贷款比重，是多少？53.4%！
这一占比，创下了我国住房贷款占比的新高，这表明什么？5月份，超过一半的新增贷款，是住户的房产贷款，而如果加上开发商的贷款、地方融资平台的土地抵押贷款，5月份，我国的涉房、涉地贷款，可能不低于70%。
这绝对是令人担忧的，这么多的贷款，进入到房地产，实体经济怎么办？
、前1大上市房企的负债总额是多少？8万亿左右！
而这1大上市房企占我国房地产业的集中度是多少呢？仅仅15%。以此进行推算，我国房地产企业的负债总额，极可能已接近50万亿！
50万亿是个什么概念，分摊到每个国人身上，人均负债4万元。不要以为房企的负债与你我无关，这么多的负债，这么高的负债率（我国房企负债率79.4%），到底怎么整？
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要么这些房企有可能破产，要么通过通胀变相为这些房企减少负债——而通胀的结果，则是由全民负担的。
3、这是昨天央行公布的数据，5月份社会融资增量为亿元，创下个月的新低，同比减少亿元，环比4月份减少亿元，降幅高达51.5%。
社会融资增量，绝对腰斩的降幅，这说明了什么？
这说明了信用收缩，已经在加剧流动性风险！换句更直白的话讲，放贷要求稍一提高，就很难找到合适的贷款方了！合格的、赢利的的企业，太少了，又有资产担保的企业，那就更是少之又少了。
这种情况，其实也是必然的。早在年，我们的资产回报率（税后）即已降到.7%以下，现在呢，应该早已低于%了。
急急如律令！！！
被房价绑架的中国经济，到底该何去何从？
回顾整部经济史，任何一国或一地区的经济遭到结构性困境，只有两种方式：
一是高速转型，通过制度创新带动批量的科技创新，从而另换一个经济发展的赛道，当然，这一赛道的含金量必须数倍、甚至数十倍于原来的赛道。
二是降低经济发展的要素成本，从而在原来的赛道上提升竞争能力。
要素成本主要包括哪些？
土地、人力、水电等等，而就目前来看，毫无疑问，我们降成本，只能降土地之成本，实际上，也必须降土地之成本，土地成本降下来，房价也就降下来，从而，无论是工商企业、还是居民的生活成本，都可以因之降下来。
中国不是新加坡这样的小国，10多亿人口的大国，无法在上述两种方式中二选一，而只能兼行并进——毕竟，高速转型对于长三角、珠三角等发达地区，似乎有可能，但是，对于中西部地区呢？更何况，对于一国经济而言，换赛道的大转型，没有三五年、甚至十年八年，是绝无可能如愿以偿的。
而之于降要素成本，之于首当其冲的降地价成本，这怎么降？一降，大批房企分分钟破产；一降，地方融资平台分分钟破产，从而还要引发商业银行分分钟破产，所以，地价也是不能降的。
但是，明降不行，还不能暗降吗？
这当然是可以的！
狼来了，美国再度加息，中国楼市还能坚挺多久？热带雨林里的蝴蝶扇动了几下翅膀，地球的另一端迎来了一场风暴。
这是蝴蝶效应。在全球经济领域，美国就是那只扇动翅膀的蝴蝶。美国一加息，整个世界都跟着震动，中国也不例外。
6月14日凌晨，美联储再度加息，联邦基金利率升至1.75-%。这是本轮加息周期以来，美联储第7次加息。
同时，市场预测，年底美国的目标利率将达到.4%，这意味着年底还有两次加息，年料还有3次加息，超出之前预期。
两难时刻：降准还是加息？
虽说美国加息缩表对中国经济整体影响有限，像今天的这一轮加息，中国央行就没有跟进。但美国加息周期已经明确，欧洲缩表在即，未来的政策空间，显然正在逐步收窄。
更关键的是，如今的国内外环境已与当初完全不同。
对内，我们正处于去杠杆、紧信用的关键阶段，信用债违约事件有增无减，资管新规之下社融数据腰斩，市场流动性相当紧张，而房价依旧居高不下，现实之复杂超出想象。
对外，不仅美国加息超出预期，而且欧洲同时准备退出QE，再加上贸易争端的阴影尚未完全消除，国际环境之严峻前所未有。
所以，美国加息再度将我们置于矛盾境地：
一边是流动性紧张，中小企业融资成本高企，需要货币宽松来加以应对；
一边是中美利差收窄，美元不断升值，资本外流风险加剧，需要加息来应对。
在宽松与加息之间，选择空间十分有限。宽松是有必要的，加息也是难以避免的，那么何去何从？
如果美国经济没有强势复苏，环球经济同此凉热，全球贸易格局没有发生变化，那么我们还能岁月静好，继续玩“放水-收水”的游戏，但现在一切都不同了。
怎么玩？
虽然现在还能对美联储加息不闻不问，公开市场利率不做调整，但全球市场加息缩表是大势所趋，我们还能抗多久？
所以，降准与加息一起动，通过对冲减少影响，这是摆在决策者面前为数不多的选择。
降准，给市场更多流动性，防止经济增长锐减和债务危机；加息，减少利差，稳住汇率，同时抬高资金资本，房价最终受到承压。（更多分析可参见《央行重启放水？房价又要暴涨？这事没你想象的那么简单》）
楼市还能坚挺多久？
过去几年中国楼市的坚挺，不乏全民炒房情绪以及地方政府政策刺激的因素，但究其根本，则是货币大水漫灌的结果。
一二线城市，主要得益于年以来的五次降准降息，以及放宽限购限贷政策的刺激；
三四线城市，得益于PSL棚改货币化的托底。水多了，房价没理由不往上走。
如今，无论是全球环境，还是国内环境，都已经不允许继续大水漫灌了。依靠降准和MLF之类的定向滴灌，对于楼市的刺激作用相对有限。
相反，无论是在公开市场加息（提高MLF、逆回购利率），还是直接加息（提高基准存贷款利率），都是难以避免的选择。
加息，只是或早或迟的问题，已经没有愿不愿意的空间。这种情况下，楼市还能坚挺多久？
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峰会·简讯
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：年6月3日-5日（3天夜）
：中国-杭州
：各级政府及相关部门领导；房地产企业董事长、总经理、高管团队；旅游开发、特色小镇、休闲农业、农庄民宿、养生养老、投资机构等企业高管；策划规划、园林景观、建筑设计、景区管理等单位中高层负责人（人）
：北京壹方城智汇科技有限公司、壹方城特色小镇产业联盟
峰会议程安排第一板块：田园综合体与特色小镇产业政策、创建实践解读及开发性金融政策解读
乔润令：国家发改委改革发展中心副主任｜陈安华：中国特色小镇建设与规划设计研究院执行院长｜袁英华：国开行信贷局原局长
第二板块：田园综合体与特色小镇如何创建及运营模式创新与实践
朱冰：都市意匠城镇规划设计（北京）中心创始人｜杨国亮：德清文化旅游集团总经理｜傅林江：蓝城集团执行总裁｜木村修：MOKUMOKU牧场创始人
第三版块：欢迎晚宴+创新IP项目资源链接会（规划联盟、融建联合体、洽谈合作）
第四版块：田园综合体与特色小镇项目IP打造、核心价值提炼及实践
李季：清大文产（北京）规划设计研究院｜朱仁斌：浙江安吉县递铺街道鲁家村党委书记｜莊锦华：中国台湾百亿桐花祭操盘手
第五板块：特色小镇与田园综合体系统解决方案及投融资创新模式解读
王龙江：浙江佰邨文旅总裁｜陈高峰：同路创意董事长｜周宁东：
中国政企合作投资基金股份有限公司投资部总经理｜陈延年：壹方城文化产业研究院院长
第六板块：创新IP项目路演
刘宣付：中国首家智慧+安全教育特色小镇—身临其境
贵宾席及会员企业私董会：
日私董会1：田园综合体/特色小镇文创工作坊
莊锦华：中国台湾百亿桐花祭操盘手，台湾前行政客家委员会副主委
日私董会：特色小镇、田园综合体金融专题研讨
许安拓：财政部中国财政科学研究院教研中心主任
4日私董会3：特色小镇/田园综合体创新项目路演、专家团问诊及需求对接
李季、陈安华、庄锦华、王龙江、陈高峰
5日项目实地考察：
1、安吉—鲁家村（中国美丽乡村新样板、首批田园综合体试点）
、田园东方（首个国家级田园综合体项目）
3、金华东阳花园村（浙江第一村、天下红木第一村）
项目负责人全程陪同讲解、小型会议研讨
如何报名？毛老师：
添加（备注企业名称+姓名+职位+报名人数；领取报名表→填写报名表审核→办理报名费用→报名成功→开具发票）报到通知在开始前前三天发放，请提前预定机、车票以及住宿，如需会务组协助，请联系毛老师：
大会路演、赞助、冠名，请咨询！
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壹方城是中国文旅地产、特色小镇生态圈服务的领跑者，是创新企业家学习平台、文旅特色小镇创新方案集成者、创新项目IP孵化的实践者,一个汇集国内外权威专家、经典项目操盘手，集前沿政策解读、顶层策划、商业模式构建、规划落地、产业导入、运营体系及融资平台构建的特色小镇、田园综合体全流程一站式产业服务平台!
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